三年前，西安開啟購房搖號，而今，開發(fā)商拿地也要搖號了。

2021年4月6日，西咸新區(qū)XXFX-XX02-40號宗地競拍現(xiàn)場。這宗115.13畝的地塊在經(jīng)過中海、華潤、萬科、金輝等58家房企近十個小時、139輪的激烈爭奪后，在下午6點達到熔斷價格225080萬元。根據(jù)之前的相關(guān)規(guī)定，該宗地宣布流拍，進入搖號流程。

“為有效控制房價和地價，西咸新區(qū)作為近年來熱點城市的熱點地區(qū)，在土拍中設(shè)定熔斷機制的情況下又推出搖號措施，是為了確保土地價格不會被過分推高的舉措，對有效控制地價進而管控房價是十分具體、直接而有效的措施。”IPG中國首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜在接受《證券日報》記者采訪時表示。

從土地端、金融端直接調(diào)控

近期西安房地產(chǎn)市場看點頗多。在剛剛過去的3月份，西安市三度加碼樓市調(diào)控，調(diào)控方式由監(jiān)管端和開發(fā)端轉(zhuǎn)向土地端和金融端，尤其是3月30日出臺的新政，堪稱史上最嚴(yán)。而這背后，是為了抑制西安頻現(xiàn)的“萬人搖”和房價、地價火熱。

這已經(jīng)引起了監(jiān)管部門的注意，全國多個熱點城市房地產(chǎn)調(diào)控全面升級。根據(jù)相關(guān)機構(gòu)的不完全統(tǒng)計，2021年以來全國各地發(fā)布的房地產(chǎn)調(diào)控政策高達110次。自今年1月下旬住建部赴上海、深圳調(diào)研督導(dǎo)房地產(chǎn)市場情況以來，包括上海、深圳、北京、杭州、無錫、成都和西安在內(nèi)的城市，均被主管部門調(diào)研督導(dǎo)。

“西安此次出臺新政，目的也是為了抑制火爆的樓市。”西安工程大學(xué)產(chǎn)業(yè)投資和研究中心主任王鐵山在接受《證券日報》記者采訪時表示，這次新政的一個明顯特征就是監(jiān)管調(diào)控由以前的開發(fā)端轉(zhuǎn)向供應(yīng)端。

西安3月30日出臺的樓市新政明確指出，建立完善房地聯(lián)動機制。結(jié)合城市發(fā)展、人口流入、住房庫存等因素，合理確定年度住宅用地供應(yīng)規(guī)模，科學(xué)調(diào)節(jié)供地節(jié)奏。每年一季度，發(fā)布本年度住宅用地供應(yīng)計劃和存量住宅用地信息，穩(wěn)定土地市場預(yù)期。

在需求方抑制房地產(chǎn)市場虛火的同時，西安也加強了住宅用地供應(yīng)：西安市商品住宅用地總供應(yīng)量年均增長20%以上。

西安此次新政還明確提出，存在重大失信行為、超出“三道紅線”管理要求的競買人，不得參與土地競拍。此外，西安將進一步嚴(yán)格住房金融監(jiān)管，尤其是針對經(jīng)營性貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的管控。

“在‘三條紅線’融資管控收緊壓力下，房企資金運用將更加審慎。”《陜西房產(chǎn)》主編、陜西省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長張國政在接受《證券日報》記者采訪時表示，管控資金風(fēng)險，要毫不動搖堅持“房子是用來住的、不是用來炒”的定位，堅決遏制投機炒房。

“西安3月30日新政的核心和亮點是從土地端和金融端來直接調(diào)節(jié)市場供求，比以往的僅僅從需求端和監(jiān)管端的管控會更加直接和有力度，對于防止樓市過熱、降低行業(yè)風(fēng)險和維護行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展都是十分必要的。”柏文喜稱。

開發(fā)商拿地開啟“搖號”時代

按照規(guī)則，西咸新區(qū)“熔斷”的宗地現(xiàn)場搖號時間定為網(wǎng)上掛牌結(jié)束后3個工作日內(nèi)。這就意味著，最遲4月9日，在西安將出現(xiàn)開發(fā)商“搖號”拿地的場景。

在此之前，能源金貿(mào)區(qū)出現(xiàn)的地王歷經(jīng)88輪競價，最終以279%的溢價率成交。因此，為了避免競爭激烈導(dǎo)致地價過高，西咸新區(qū)在出讓XXFX-XX02-40號宗地時，先是明確了熔斷價格，即價格達到規(guī)定上限后將暫停出讓。隨后，又對該宗地塊競買做了補充說明：競買價格達到熔斷價格后轉(zhuǎn)入現(xiàn)場搖號。這樣一來，算是以“熔斷+搖號”雙重機制遏制地價無序增長。

“土拍采用搖號模式，意在從源頭上掐住原始供應(yīng)端的咽喉，剎住開發(fā)商無限制拿地、無序擴張的韁繩。”張國政表示，“土拍搖號”在國內(nèi)其他城市已經(jīng)有數(shù)年實踐經(jīng)驗，這在西安土拍市場上尚屬首次。

在王鐵山看來，開發(fā)商首次搖號出現(xiàn)在肩負(fù)著創(chuàng)新城市發(fā)展任務(wù)的國家級新區(qū)西咸新區(qū)，或許有某種特殊的意義，“在新區(qū)先行先試，如果起到一定的效果，可能會根據(jù)情況進一步推廣。”

“如同當(dāng)初購房搖號時，人們有對操作公正性公平性的擔(dān)一樣，拿地?fù)u號也會讓人存在某些擔(dān)憂。同時，拿地?fù)u號的實際效果究竟如何，還需要在細節(jié)上不斷完善。”王鐵山表示，其他一些城市的成功經(jīng)驗也可以很好地參照借鑒。

“總之，要釋放‘人、房、地、錢’生產(chǎn)要素市場活力，打好‘人、房、地、錢’政策工具組合拳，讓市場調(diào)節(jié)和宏觀調(diào)控‘兩只手’形成合力，保持房地產(chǎn)調(diào)控定力，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，以更好地滿足人民群眾對多層次住房需求的美好向往。”張國政表示。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)調(diào)控 土地競拍 熔斷