城市更新政策出臺拆除建筑面積不應大于現狀總建筑面積的20%

城市金融報
2021-08-27 09:36:47

日前，住建部研究起草了《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》(以下簡稱《通知》)，并向社會公開征求意見，以防止全國各地的城市更新沿用過度房地產化的開發建設方式，大拆大建，急功近利等問題。

《通知》明確，城市更新要嚴格控制大規模拆除，除違法建筑和被鑒定為危房的以外，不大規模、成片集中拆除現狀建筑，原則上老城區更新單元(片區)或項目內拆除建筑面積不應大于現狀總建筑面積的20%。

目前，廣州、深圳、東莞等粵港澳大灣區城市是推進實施城市更新行動最為積極的熱點區域，若《通知》最終下發施行，預計將對當地的城市更新政策形成沖擊。

東莞市國土和規劃部門一位人士表示，“因為還在公開征求意見階段，所以政策影響還很難說。不過，如果這份《通知》最終實施，相信各地的城市更新政策都會有一些調整。”

他介紹說，根據《東莞市城市更新單元劃定方案編制和審查工作指引(試行)》的相關規定，除政府主導改造的更新單元外，拆除范圍面積原則上不少于修正后的更新單元面積的50%。其中拆除范圍面積等于拆除重建區和生態修復區的面積之和，但不包含現狀道路區面積。“除了一些文物遺跡或生態修復，舊村改造和工改工以外的城市更新項目，目前東莞要求的拆除比例至少是50%”。

根據《廣州市城市更新辦法》的規定，城市更新方式就包括全面改造和微改造，其中全面改造是指以拆除重建為主的更新方式，主要適用于城市重點功能區以及對完善城市功能、提升產業結構、改善城市面貌有較大影響的城市更新項目，而屬于歷史文化名村、名城范圍的，不適用全面改造。

而據《深圳市城市更新辦法》及其實施細則的相關規定，環境惡劣或者存在重大安全隱患的區域，且通過綜合整治、功能改變等方式難以有效改善或消除的，可以通過拆除重建方式實施城市更新。

據了解，目前廣州、深圳等地下發的有關城市更新的管理辦法或條例，均未明確限制城市更新單元(片區)或項目內拆除建筑面積與現狀總建筑面積的比例。

“城市更新是一項因地制宜的事業，主要是依據因城施策的原則。”廣州市一位負責城市更新業務的政府人士表示，“目前《通知》在公開征求意見階段，若最終落地實施，各地都要遵循更高層面的政策框架，但城市更新試點區域還會制定、施行一些差異化的政策。”

佳兆業集團副總裁、首席經濟學家劉策說，《通知》里所規定的20%拆除面積比例，住建部意在形成連片改造、大片區統籌的思維，即擴大城市更新改造用地面積，同步放大拆除面積等，企業在投資思維上可以擴大更新范圍。

“拆除建筑面積不應大于現狀總建筑面積的20%，其實就是許多地產商逐漸在實施的有機更新，改造過程中并非一次性拆除，而是拆一部分、建一部分，小塊推進。接下來城市更新項目也會更多注意在保留現有建筑物的基礎上賦予其新功能、新內容和新價值。”劉策說。

他也特別強調，《通知》中這一規定普遍解讀為分批推進的拆除面積，而不是總拆除面積，“如果是總拆除面積的話，對現在模式影響較大”。

此外，上述《通知》還要求嚴格控制老城區改擴建、新建建筑規模和建設強度，原則上更新單元(片區)或項目內拆建比不宜大于2。

“其實拆建比是《通知》最重要的問題。”劉策說。據其所供職的集團部門推算，目前廣州區域內城市更新單元(片區)或項目的拆建比基本上在2左右，北京區域內的拆建比大約為1，盡管深圳許多城市更新單元(片區)或項目的拆建比在2以內，但也存在不少拆建比在2以上的城市更新單元(片區)或項目。

“所以《通知》里有關拆建比的規定，對深圳城市更新的影響要甚于對廣州、北京和上海等地的影響。”劉策說，“但是《通知》對拆建比沒有給出詳細定義，比如是否包含居民回遷部分及可售部分，因此拆建比還存在進一步定義和落地的空間。”

他指出，實際上存在個別城市更新項目需要突破拆建比以實現更高的容積率，如果《通知》最后落地實施，這類項目的利潤空間會受到影響。

上述《通知》也要求嚴格控制大規模搬遷，不大規模、強制性搬遷居民，改變社會人口結構，割斷人、地和文化的關系。要尊重居民安置意愿，鼓勵以就地安置為主，改善居住條件，保持鄰里關系和社會結構，更新單元(片區)或項目居民就地、就近安置率不宜低于50%。