在國家三令五申和一系列政策的推動下，“房住不炒”的概念已經深入人心。實際上，在主城區動輒超過500萬元的總房價，就算有心炒房，也是財力不足，更何況還有限購限制。于是，不少年輕購房者把投資的目光投向了不限購且總價低的公寓產品。

來自克而瑞青島的一份數據顯示，2021年上半年，青島市公寓成交面積同比上漲了47%。與此同時，記者走訪市場發現近期島城有多個公寓項目入市，似乎公寓有了熱賣的跡象。但在專業人士看來，公寓除了總價低和不限購的優勢外，其實也是有“硬傷”，比如升值慢、轉手費率太高等問題?？傊x購公寓是有其獨特的市場群體，但并不適合所有人，應該回答好以下兩個問題再出手。

問題1投資公寓是否有的賺?

案例

投資公寓似乎沒風險

市民郭女士近來想投資一套公寓，“手里的錢不多，想找個投資渠道，之前老公炒股總是賠，就想看看公寓有沒有投資的前景。”郭女士說她之前也了解過，公寓總價低而且還能出租，看起來是個不錯的投資方向。她和老公連續看了好多項目，“位于松嶺路的一項目，40多平方米的小公寓總價才70萬元，要知道這里的住宅單價已經逼近5萬元，周邊靠近大學，還有即將開通地鐵4號線。另外，現場銷售人員還承諾會返租做酒店，交房之后把房子租給他們來收房租。”郭女士說這些條件都讓她心動，“看起來收益前景不錯，而且一點風險都沒有。 ”郭女士表示要考慮一下，當晚銷售人員又來電話表示，價格還能再商量。那么，公寓真是沒有風險的投資嗎?

分析

算收益要明確隱形成本

“類似郭女士這樣想買公寓做投資的客戶，的確不在少數。但是想投資一定好做好心理準備，因為這其中會有眾多的隱形成本。”青島貝殼研究院市場分析師劉倩倩告訴記者，由于公寓的戶型普遍非常緊湊，裝修又比較新，所以租金往往比同等條件的住宅要高。購買價格較低，租金又高，如果單從“收租回本”的角度考慮，公寓更具備投資價值。按目前的租售比，住宅每年的租金只能占到房屋總價的1.5%—2%左右，差不多要五十多年才能回本;而很多公寓的租售比可以達到4%—5%，相當于只要二十多年就可以回本。記者查詢發現，公寓的確有著還算不錯的投資回報率，以比較熱門的李滄寶龍廣場為例，目前這里40平方米左右的戶型售價在38萬元左右，而租金價格在1600元/月。這樣算下來年回報率都超過5%，比單純的銀行利息是要高不少，但這其中還包含了諸多的隱形成本。

“和住宅市場不同，從2018年開始，公寓的價格一直在下跌。 ”劉倩倩告訴記者。記者拿到一份克而瑞青島發布的2021年青島樓市上半年數據顯示，公寓市場在2021年上半年平均價格13920元/平方米，這個價格甚至不如2016年年底的14012元/平方米的價格高，也就是說五年內，在住宅市場一再上漲的背景下，公寓市場幾乎是原地踏步。

提醒

買公寓前先算轉手成本

其實，這還不是公寓隱形成本的全部。像公寓這樣的商業地產，除了房價漲幅較慢以外，交易稅費還非常高。就算等到漲價，賣出時不僅要繳納漲價部分的增值稅，還有其他各項稅，比如契稅、個稅和土增稅……光繳稅的部分可能就會占到房屋增值部分的50%，甚至更多。就像前面郭女士提到的公寓房，就算入手后能從70萬元漲到100萬元，作為二手房的交易稅費可能要超過10萬元，轉手交易的成本非常高。

問題2買了公寓自己住合適嗎?

案例

不限購低總價買房挺劃算

小張目前還在讀大三，老家在河北。剛考上大學那一年，爸媽就在學校附近給她買了一套小公寓。 “30多平方米的LOFT，周末回過去和朋友一起熱鬧一下，或者需要熬夜做設計時也能有家可歸。 ”小張說自己學的是設計專業，需要一個安靜的獨立空間來完成一些課后作業。 “當然，我也能明白父母的心思，就是不放心我一個人在青島，他們經常會找個周末坐高鐵來青島住兩天，這套小公寓也就成了他們在青島落腳的地方”。對于這套公寓未來的用途，小張說畢業后如果留在青島工作，肯定會把這里作為過渡的住處。當然，以后肯定還是會買住宅，未來她打算把公寓改成民宿。

分析

特定人群適合買公寓

面對小張買公寓的經歷，青島鏈家商圈經理趙加強告訴記者，公寓房的確有其明確的客戶群體。比如在市區買房受限的群體，還有著急用房，但又缺錢的年輕群體。公寓不限購、總價低的優勢正好與該群體的需求相吻合。但趙加強同時也坦言，“過渡”才是公寓房存在最大的意義，“選擇公寓房的業主，大部分會在合適的時候購買住宅類住房，公寓房對他們就是一種過渡，對于居住屬性來說，公寓房其實并不友好。 ”

不友好的體現都在哪些方面?趙加強首先指出的是戶口紅利，公寓作為商業地產，不能和住宅享受同樣的落戶政策。就算西海岸和膠州放開了商住落戶的限制，但公寓房在學區方面并不能和住宅相提并論。其次，公寓的居住體驗也并不好，“我們一層有32個住戶，只有四部電梯，算是一梯8戶，上下班高峰期，電梯幾乎是層層都停。”小張說她家在16樓，但早上趕著去上學的時候她通常都要走樓梯。另外，水電價格執行的是“商水商電”，價格都要比住宅高，而且還沒有天然氣。小張告訴記者，剛買房時她也覺得這房子就像偶像劇里的房間一樣完美，但真的住進來，糟糕的隔音，總也不來的電梯和數額驚人的電費單……這些都影響著居住體驗感。

提醒

公寓地段直接影響收益

如果你是公寓房的“剛需族”，買公寓也有竅門。趙加強建議要把地段作為首要考慮的因素。因為地段決定了居住是否方便以及未來出租的價格。最好樓下就是地鐵和大型商業社區，這樣居住起來相對便捷，一旦選擇城市中心區域，周邊有足夠的產業企業支撐，未來可以很方便地出租。即使后期發展不如預期，只要有商城和地鐵也能吸引部分人氣。就算最后出手也會比其他區域的公寓項目更容易。

記者觀察

地鐵沿線公寓項目集中

什么樣的公寓最受購房者歡迎呢?記者在調查中發現，公寓產品能夠吸引消費者，與其所處的地理位置是分不開的。以西海岸新區為例，有十幾個公寓產品沿著濱海大道和地鐵13號線錯落分布，周邊還有新建商業綜合體，是許多外來購房者的理想居住之地。目前，西海岸新區公寓產品價格集中在13000元/平方米至20000元/平方米之間，多以60平方米以下的小戶型為主。

而在主城區，公寓項目的區位優勢則更為明顯。從火車站開始，沿著地鐵3號線一路東行，香港中路、南京路、新都心、李村都有公寓項目在售，價格在15000元/平方米至20000元/平方米之間。而地鐵2號線沿線的公寓產品主要集中在臺東商圈和嶗山商圈，因為靠近核心商圈，目前loft公寓價格普遍在20000元/平方米左右。與周邊的普通住宅相比，這些公寓的價格每平方米低了3000元至10000元不等。如此大的價格差，讓不少投資客看到了升值空間。

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買公寓別被“套路”吸引

很多人在購買公寓時，會遇到“承諾返租”的開發商。意思是說，你把房子交給開發商全權運營，開發商會根據你成交的價格，每年返給你一定比例的租金。這個比例一般能達到5%以上，非常誘人。不過業內人士就提醒，這屬于公寓銷售的套路之一，這種交易的風險極大，不建議購買。首先，跟你簽返租合同的通常都不是開發商，而是代理運營方。一旦運營狀況不好，他們很可能會跑路。就算接下來你繼續出租房子，也很難再租到之前的價格，收益會大打折扣。其次，很多開發商確實會給你返租，但后續樓價漲了，他們依舊是按照當年定好的價格返給你，投資收益也沒有辦法保障，失去了投資的意義。

除了返租，還有銷售會拿數據說事兒。比如上半年成交上漲47%，以此告訴你眼下公寓市場很火，來制造緊張情緒。但實際上公寓市場對比往年，還呈現出下滑的趨勢。 “47%的上漲數據是和去年同期相比，要知道去年是因為疫情影響，所以成交基數就很低。如果和2019年相比，今年的成交量還是呈現下滑趨勢的。”青島貝殼研究院市場分析師劉倩倩告訴記者。而為什么公寓呈現嚴重的供過于求，開發商還是愿意開發呢?業內人士告訴記者，這往往是住宅拿地時需要配建商業項目，開發商不得已而為之。

關鍵詞： 隱形成本 購房者 轉手費率 投資方向