11月8日，有廣州星匯云城的業主向中國基金報記者爆料，11月6日晚該小區發生一起“意外”：一名8歲男童在小區娛樂區域玩耍時，不慎墜入旁邊的消防取水井導致溺亡。從業主提供的現場圖片來看，消防取水井頂蓋直接發生了斷裂，加之施救不及時，最終導致了悲劇的發生。而不少業主被小區物業和開發商的處理方式及態度激怒，事件一度沖上微博同城熱搜。

截至記者發稿，未見涉事開發商越秀地產及物業公司越秀服務對事件回應。而事發地所在派出所稱，正按程序依法依規處理。

中國基金報記者關注到，今年以來在一眾房企苦苦掙扎求生之時，這家廣州老牌房企正忙于大舉擴張，前9月拿地金額沖進全國前十，而銷售金額排在四十名之外，“金九銀十”銷售更是明顯下滑。雖然其負債率指標均符合監管要求，但少數股東權益6年增長了19倍，近期還通過售賣寫字樓物業的關聯交易回籠資金。

8歲男童殞命

是偶然還是必然?

11月6日傍晚，廣州白云區越秀星匯云城小區內，一名8歲男童墜入消防取水井，送醫后不治身亡。

根據星匯云城多位業主的說法，消防取水井存在明顯的安全隱患，而小區保安和物業人員“不作為”，最終導致了悲劇的發生。

在星匯云城業主間流傳的一份“突發事件續報表”，大致還原了事情的經過：

2021年11月6日18時30分左右，出事男童與一名同伴在小區游樂園玩，18時35分左右進入游樂園旁的綠化隔離帶，并在消防取水井蓋板上跳躍玩耍。

18時40分，井口蓋板意外斷裂，男童墜入集水井內，另一名兒童就近向門崗保安尋求幫助，當值保安于18點42分到達現場查看。該保安“發現現場水深情況不明，不敢貿然施救”，隨即報110、120及119消防電話求救，并“由物業中心人員向屬地街道辦、派出所進行報告”。

19時02分，消防人員到達現場，隨即開展救援工作，“物業人員在現場全力配合救援”。

19時50分，消防人員救出男童，120救護車隨即將其送往廣州南方醫院搶救，但醫院很快宣布男童搶救無效死亡。

從業主提供的現場圖片來看，消防取水井頂蓋為薄薄的一層水泥板，目測厚度約四五公分，其中一塊頂板斷裂，另一塊未斷裂頂板也可見輕微變形。

不少業主質疑，該消防井緊挨著小區游樂場，平時孩童眾多，卻沒有任何的安全提醒或警示，也沒有圍欄等安全防護裝置，而井蓋水泥板又“形同虛設”，“但凡一項做到位都不至于殞命”。

此外，業主質疑保安和物業人員處理不當，沒有應急管理能力，過度依賴消防人員，從而浪費了寶貴的救援時間。業主們在事發后自發組織獻花悼念活動，還遭到小區保安的阻攔，進一步加劇業主們的不滿。

截至記者發稿，未見涉事開發商越秀地產和物管公司越秀服務對該事件回應。記者以業主身份致電小區所在的廣州同和派出所，工作人員表示案件會按程序依法依規處理。

越秀物業回應：感到十分悲痛

今天，越秀物業廣州微信公眾號發布博文回應星匯云城11.6事件，情況通報如下：

2021年11月6日晚，一兒童墜入星匯云城小區一室外消防取水井，不幸身亡。對這起突發事件的發生，我們感到十分悲痛，對此次物業管理的疏失，我們鄭重道歉，將盡全力處理好遇難兒童善后工作，積極回應并盡最大努力解決家屬的合理訴求。目前，我們正在全力配合政府相關部門做好事件調查、遇難兒童善后等工作。現就本次事件我們已掌握的情況，通報如下：

11月6日18:36左右，小區租戶兩名兒童結伴進入綠化隔離帶內消防取水口蓋板上跳躍玩耍時，蓋板意外斷裂，其中一名兒童墜入井內。18: 40，另一名兒童就近向門崗保安員尋求幫助，當值門崗保安于18:42到達現場查看，未見落水人員，遂立即報110、120以及119消防救援隊，并安排高梯及抽水泵送至現場救援。19:02，消防隊到達現場進行救援，物業人員在現場全力配合開展救援工作。20時許，消防隊及現場配合救援的安防、工程等員工救出男童，120緊急搶救并送南方醫院，確認男童已無生命體征。當晚，警察已到場調查取證并對相關人員進行筆錄調查。

事發后，公司各級高度重視并迅速成立聯合工作小組，第一時間聯系并安撫遇難兒童家屬，并集合專業人員對小區立即采取全面排查行動：第一、加強防護措施，發現安全隱患即時處理;第二、做好更明確的安全警示標識，杜絕危險行為;第三、加強小區安全宣傳。同時，公司對全部在管項目開展全面自查，加強各小區此類隱患的安全警示和防護加固，從管理上堅決杜絕此類事件再次發生!

下一步，我們將繼續配合政府部門開展事故調查，履行責任，全力擔當。根據調查結果，對事件負有責任的單位及個人，進行嚴肅處理，絕不姑息拖延。

生命安全高于一切，此時此刻，我們對失去孩子的家庭的悲痛感同身受。在此，我們再次對遇難兒童表示哀悼，向遇難者家屬深表歉意，也向因此事件而受到影響的云城業主真誠致歉。

事發小區剛建成不久

多次發生業主維權

公開信息顯示，事發小區廣州星匯云城實際上是一個新小區，位于廣州市白云區同寶路，于2014年11月由越秀地產以總價66億元的價格競拍獲得，最早一期2015年開售，而最近一期是2018年開盤，某房產網站顯示目前仍有新房在售。按照規劃，星匯云城項目共30棟住宅樓，4400多戶，涵蓋77-123㎡的三房至四房戶型。

不少業主是新近才收房，從業主們網上的投訴來看，工程質量存在一定問題。

而此前，廣州星匯云城還多次發生業主維權事件。

據廣州本地媒體“羊城派”報道，越秀星匯云城開賣時，以配套名校“廣州大學附屬小學”為重要賣點。但業主們發現，購房時說好的廣大附小遲遲沒有動靜，直到2018年8月份去咨詢白云區教育局，卻得到否定的回答。白云區教育局的說法是，只是計劃在那里建一所公辦學校。另一方廣大附屬中學表示，學校開發初期，“廣大附、開發商和教育局三方有一個意向合作協議，但是開發商過早宣傳造成了社會不良影響”。

所幸經過多方溝通，事情最終算是有了一個好的結果：2019年1月23日，星匯云城小區配套小學確定為廣大附小。

近一年多來，星匯云城的業主還在人民網的“領導留言板”持續反應小區旁的高速公路噪音問題，而開發商沒有采取必要的降噪措施。

從10月20日廣州市國資委的回復來看，目前“責任單位經多輪磋商后已與華快公司達成共識，目前在審批當中，待審批完成后可動工建設”。

而男童“意外”溺亡事件發生后，11月7日和8日都不斷有業主反映星匯云城存在巨大安全隱患、物業管理失職等問題。

越秀地產逆勢擴張

越秀地產是近兩年全行業收縮過冬下，為數不多逆勢大幅擴張的房企，尤其是今年以來，頻頻出手拿地。

越秀地產半年報顯示，其在廣州、東莞、杭州、蘇州等11個城市新獲取23幅地塊，總建面約500萬平方米。這一拿地數據已相當于去年全年的總量，2020年越秀地產共在11座城市拿地22宗，擴儲約560萬平方米。

億翰智庫發布的2021年1-10月典型房企新增貨值排行榜顯示，越秀地產新增貨值按全口徑達到1838億元，排在第9位，按權益口徑達到1196億元，排在第10位，比肩華潤、招商等央企巨頭。而銷售來看，其1到10月其全口徑銷售金額排在第43名，權益口徑更只排在第58名，金額分別只有817億元和298億元，遠不如拿地金額。

從上述數據中不難發現，不管是新增貨值還是現有銷售，越秀地產全口徑數據均顯著大于權益口徑數據。這也就讓其“全部處于綠檔”的負債率指標實際會存在一定水分，對應到財務報表上就是少數股東權益快速上升。此操作手法與近期爆雷的花樣年、佳兆業等并無二致。

很長一段時間，越秀地產少數股東權益(或“非控股權益”)只在10億元左右徘徊，占總權益比重不到5%。但2016年開始該數據快速膨脹，2015年中期為11.96億元，2016年中期為18億元，2017年中期為39.3億元，2018年中期為90.69億元，2019年中期為126.64億元，2020年中期為161.05億元，最新的2021年中期為235.85億元。六年時間，少數股東權益從11.96億到235.85億，猛增近19倍，占總權益比重從不足5%，躍升到33%。

關聯交易回籠資金

最近的兩個月，越秀地產銷售端已經明顯出現疲態，公司出售了一棟廣州珠江新城的甲級寫字樓回籠資金。

今年8月，越秀地產實現合同銷售(包括合營公司項目的合同銷售，下同)金額約126.69億元，同比上升約65%;合同銷售面積約40.61萬平方米，同比上升約32%。

進入9月之后，銷售開始持續下滑。

9月單月，越秀地產實現合同銷售金額約60.06億元，同比下降約14%;合同銷售面積約20.86萬平方米，同比下降約37%。10月其實現合同銷售金額約105.28億元，同比下降約28%，實現合同銷售面積約為40.92萬平方米，同比下降約20%。

截至10月底，越秀地產累計合同銷售金額約817.19億元，同比上升約11%，累計合同銷售面積約301.21萬平方米，同比上升約3%。由于“金九銀十”兩個月的下滑，其只完成全年銷售目標的73%。如果按前十個月的平均銷售金額來測算，越秀地產到年底將僅能完成全年目標的約88%。

10月24日，越秀地產發布公告稱，擬77.93億元出售越秀金融大廈予越秀房產基金，預計稅后收益13.66億元。資料顯示，越秀金融大廈為國際甲級寫字樓，是廣州十大摩天大樓之一，地處廣州珠江新城核心區。此次出售后所得款項，越秀地產表示將用于集團的營運資金。

通過此次資產出售，越秀地產一方面獲得非經常性損益，增加凈利潤;一方面通過改變凈資產和總資產的構成，可進一步降低負債率，“公司預計資產負債水平將自49.8%下降至40.5%”。但在業內人士看來，越秀地產是越秀房產基金重大及單一最大基金單位持有人，此舉只不過是把財務壓力和財務杠桿轉移到關聯附屬公司。

根據越秀房地產基金的公告，此次收購資金將由三部分組成，第一部分是增發股票，籌集約32.61億元;第二部分是銀行借款，籌集約38.28億元;第三部分最少，是自有資金，約8.26億元。由于第二部分的銀行借款，越秀房產基金的“借貸比率”預計將從2021年中報的約38.8%上升到不超過50%，而50%是港交所房托基金守則所允許的上限。

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