在城市快速發(fā)展的大背景下為充分利用土地資源推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級深圳同各大城市積極探索產(chǎn)業(yè)空間創(chuàng)新模式——「工業(yè)上樓」。而近期這種模式在深圳一些舊廠房改寫字樓業(yè)權(quán)人的圈子刮起好大一陣大風(fēng)。

一、何為「工業(yè)上樓」?

據(jù)了解，工業(yè)上樓的概念緣起于新加坡解決城市土地問題。上世紀(jì)80 年代，新加坡出現(xiàn)了一批“堆疊式廠房”應(yīng)對城市土地資源極其緊缺的情況。堆疊式廠房針對從事都市型無污染產(chǎn)業(yè)的中小型企業(yè)，創(chuàng)建了集研發(fā)、中試、制造、倉儲和辦公多功能一體化的工業(yè)空間。

在2019年7月深圳寶安區(qū)率先推出了國內(nèi)第一份針對“工業(yè)上樓”的詳細(xì)工作指引《深圳市寶安區(qū)工業(yè)上樓工作指引(試行)》，指引中明確將“工業(yè)上樓“定義為“建筑高度超過24米且不超過100米的高層廠房”。

二、「工業(yè)上樓」案例

事實(shí)上，早在2012年，深圳就已經(jīng)在全國率先探索“工業(yè)上樓”的模式。寶安是深圳的工業(yè)大區(qū)，但因其起步較早，域內(nèi)廠房多建于上世紀(jì)8、90年代，空間功能與環(huán)境難以匹配高端產(chǎn)業(yè)研發(fā)生產(chǎn)的需求，同時(shí)，前些年風(fēng)靡深圳的「工改」項(xiàng)目進(jìn)一步蠶食了域內(nèi)產(chǎn)業(yè)空間，為了應(yīng)對土地資源緊缺的挑戰(zhàn)，寶安區(qū)著重推進(jìn)，在提出「工業(yè)上樓」前，已經(jīng)探索了連片工業(yè)區(qū)改造模式和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)空間的「M1+M0」模式。

圖：深圳全至科技創(chuàng)新園基本信息

而在2012年深圳開始投資打造全至科技創(chuàng)新園，該園區(qū)按照“廠房+寫字樓”的復(fù)合標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)了23層的科創(chuàng)大廈，定位研發(fā)、辦公、生產(chǎn)一體化，工業(yè)空間大幅拓展，高樓層照樣可以開工生產(chǎn)。在采取“工業(yè)上樓”模式初期，吸引120多家科技企業(yè)入駐，其中國家級高新技術(shù)企業(yè)超過10家，有力地倒逼了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和企業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

三、「工業(yè)上樓」的優(yōu)勢是什么?

通過工業(yè)上樓模式，可以解決三大痛點(diǎn)：

一是解決企業(yè)因無處擴(kuò)產(chǎn)而被迫外遷的問題;

二是解決產(chǎn)業(yè)集聚度低，不易形成專業(yè)化園區(qū)的問題;

三是解決企業(yè)總部辦公與制造場地分離，增加成本和管理難度的問題。

當(dāng)然對于閑置的舊廠房改寫字樓的業(yè)權(quán)人而言是一件互惠互利的事情，不僅能盤活產(chǎn)業(yè)用地，創(chuàng)造更持續(xù)更穩(wěn)定的租金收益。

四、「工業(yè)上樓」模式，有哪些繞不開的難題?

面對如此利好，為何深圳舊廠房遲遲沒有行動起來呢?因?yàn)樗麄儾桓易鰶]有把握的事。在制造業(yè)高度發(fā)達(dá)、中小微企業(yè)眾多的珠三角地區(qū)，已率先出現(xiàn)了一批“工業(yè)上樓”項(xiàng)目，并成為行業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。

這些項(xiàng)目有的做得很好，也有部分空置率較高。了解下來多是廠房的承重、層高、電梯、風(fēng)井等硬指標(biāo)并不能達(dá)到企業(yè)需求，但這些一旦建成就難以改變，因此在項(xiàng)目開發(fā)前搞清楚客戶是誰、他們的需求是什么就成為成敗的關(guān)鍵。

這與大多閑置舊廠房改造寫字樓的道理是一致的，例如：

第一、何時(shí)回本?投入巨額裝修改造成本，如果沒有貼合企業(yè)需求裝修，還是無法滿足企業(yè)需求，若還是面臨空置，這些裝修成本啥時(shí)候才能回本?

第二、如何招租?裝修改造以后，怎么放盤，怎么出租?深圳大多辦公樓都面臨去化困難的現(xiàn)象，只依靠傳統(tǒng)的線下中介放盤模式出租已很難出租，無法打開受限的放盤渠道始終會同樣陷入租金虧損的局面。

第三、如何不陷入惡性循環(huán)?企業(yè)入駐以后，如何做好運(yùn)營和管理工作呢?在競爭激烈的環(huán)境下，面對租戶對辦公空間的需求不斷提升，業(yè)主方如何做好后期的運(yùn)營，以專業(yè)化商辦運(yùn)營管理方式提升租戶黏性，以減少租戶流失，保障租金收益的穩(wěn)定與提升呢?

總的來說，「工業(yè)上樓」模式之所以能在商辦圈里刮起一陣大風(fēng)，是因?yàn)樵谏钲趯懽謽强罩寐示痈卟幌碌谋尘爸拢f廠房業(yè)權(quán)人正在積極探索新模式，目的是希望能夠盤活閑置的舊廠房，實(shí)現(xiàn)租金收益穩(wěn)定與提升。那么，這類積極求變的廠房改辦公樓的業(yè)主們難道別無他法了嗎?

五、未來，舊廠房改寫字樓如何搭上去化快車?

吉辦托管深耕商辦行業(yè)多年，擁有寫字樓從前期租前管理、項(xiàng)目升級改造、租賃管理與后期運(yùn)營管理的豐富經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)在項(xiàng)目升級改造環(huán)節(jié)擁有一套成熟完善的管理體系，能夠?yàn)閷懽謽菢I(yè)主提供在商辦領(lǐng)域優(yōu)質(zhì)裝修設(shè)計(jì)等團(tuán)隊(duì)，及施工品質(zhì)好，性價(jià)比高的供應(yīng)商等參考方案。既能幫助業(yè)主完成商辦空間裝修改造，又能實(shí)現(xiàn)快速出租，以及提供后期的托管運(yùn)營服務(wù)。

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