長實集團創始人李嘉誠對內地民營房企的優質項目發起了進攻。

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市場消息稱，由龍光地產與合景泰富發展聯合打造的香港豪宅凱玥項目，或將迎來債權變更。李嘉誠旗下的長實集團正與項目債權銀行之一匯豐進行接觸，希望接手該項目相應債權。

接近龍光、合景的人士均證實了這一消息。這對處在保交付以及債務重組關鍵時期的民營房企來說，并不樂觀。

凱玥作為一個優質項目，其所能產生的現金流是這兩家房企當前所需要的，而如果長實接手，這一項目的主動權將假手他人，兩家民營房企所面臨的情況將雪上加霜，也會嚴重損害其余債權人以及購房者的利益。

在商言商，銀行出于自身的業務安排出售項目本身沒有可指摘的地方，但放在大的行業背景下，當前民營房企和金融機構之間應該有更好的協作關系，金融機構也應該負擔起應有的社會責任，而非將風險轉嫁。

李嘉誠“鯨吞”

李嘉誠的這一次出手，很符合長實一貫以來的風格。

從凱玥本身的質素來看，這個項目堪稱優質。其位處港島南區顯赫地段，背山面海，規劃總建筑面積超76萬平方呎（約7萬平方米），為迄今罕見的全新國際級度假式海景臨海大型市區住宅項目。

該項目由龍光與合景泰富在2017年以約168億港元的總價聯合競得。根據測算，凱玥項目總貨值約超300億港元。

如此難得的項目，主要開發方合景、龍光又處在債務重組的關鍵時期，長實有機會以較低價格獲得，對于擅長“抄底套現”的李嘉誠來說，必然是劃算的一筆買賣。

從長實過往的投資經歷來看，長實“低買高賣”的生意駕輕就熟。

根據公開資料統計，在2013年-2019年期間，時值中國房地產市場的向上周期，長實就在內地套現1700億元以上，而近期最為高調的拋售，則是2021年賣掉的上海市靜安區的上海世紀盛薈廣場項目，套現21億元。

而李嘉誠最為外界詬病的地方在于，他基本以囤地為主要手段，多數地塊并未實質性開發，這也在一定程度上耽誤了城市的建設歷程。以2021年出售的地塊為例，公開信息指出，上海世紀盛薈廣場緊鄰靜安區“東八塊”的西斯文里地塊，2005年被李嘉誠購得，此后長達16年無啟用發展。

以此可見，長實出現在凱玥項目的承接債權洽談中，它一定也不是為了顧及各方利益，而是瞄準這些困在債務泥淖中的出險房企，將它們僅剩不多的優質項目收入囊中，再從中攫取超額利潤。

事實上，這不是長實第一次將手伸向出險房企的項目。2022年7月，市場消息稱，長實欲以90億港元購入中國恒大香港總部大樓，該大樓為中國恒大2015年以125億港元的價格購入，彼時成交總價是香港商廈買賣的最高紀錄，同時創下每平方尺單價的最高紀錄。

雖然最終交易并未達成，但李嘉誠的真實野心，昭然若揭。

保交付穩樓市下，民企卻受阻

通過對長實過往的投資手法來看，此舉顯然不是一般的財務投資。如果長實最終成功承接凱玥債權，可以想見，長實最終是為取得凱玥項目的控制權。

但這將會為兩家處在債務重組關鍵時期的房企帶來嚴重的負面影響。凱玥作為合景、龍光境外債重組中資產增信范疇最重要的項目，其對兩家房企最終債務重組起到了關鍵的決定性作用，而一旦決策權旁落，兩家房企或將陷入困境。

據統計，合景泰富與龍光一共在中國內地建設的地產項目，一旦境外債重組失敗，或導致項目建設停滯，必將牽涉到上下游近眾多實體行業、上游供應商，造成員工失業，帶來社會民生等問題。

此外，房地產行業與金融關聯度較高，關系著金融市場穩定。

龍光、合景泰富境外債重組，牽扯到數十家中國內地和香港銀行及債券持有人。若重組失利，相關金融機構和投資人將蒙受巨大損失，相關債務危機風險進一步擴散。

從事件的另一個主角匯豐銀行的角度來看，為何其急于出手這一項目呢？

事實上，據內部人士透露，目前凱玥給銀團債券兌付情況一切正常，項目運作也一切正常。而除了匯豐以外，其余大多數債權銀行并沒有出售計劃。

匯豐急于出手的原因，或許就藏在年報等數據中。

根據匯豐控股2022年年報，匯豐列賬基準預期信貸損失為36億美元，同比增加45.2億美元，其中有一部分來自“內地商業房地產行業的現行發展而作出的準備。

據匯豐控股首席財務官艾橋智透露，截至去年底，對內地商業地產的風險敞口總額為168億美元，當中香港業務入賬風險敞口為94億美元。考慮到目前宏觀經濟情況，預測2023財年的列賬基準預期信貸損失提撥約為40個基點。

而早在去年發布中期業績報告時，匯豐首席財務官埃文·史蒂文森（Ewen Stevenson）就表示，匯豐控股將對其超過 120 億美元的中國商業房地產敞口提出進一步指控，因為其中三分之一的資產“不合格”或“受損”。

Ewen Stevenson表示，匯豐今年上半年就中國商業房地產相關貸款有3億美元的減值撥備，當中第二季度占約1.5億美元，料今年下半年就此會有進一步的撥備。

這就很好理解，內地房企出險已經讓匯豐的風險敞口不斷增大，為了“減負”，匯豐只能舍棄金融機構的責任，與業主方的綜合利益，選擇了短暫利益。

但從現實的情況來看，此舉對出險房企或許會產生漣漪效應。

有熟悉香港市場的人士指出，匯豐與長實接觸一旦產生效應，一系列中資銀行很可能效仿出售債權，像龍光、合景債務重組計劃內一系列數十家金融機構與上百名債權人的利益，將直接受損。

在此前提下，合景、龍光必須采取更主動更積極的方式應對，作為出險房企中首先被下手的代表，必然要捍衛手中的優質資產，否則后果不堪設想。

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