今年上半年，房地產(chǎn)政策環(huán)境延續(xù)去年以來的寬松態(tài)勢(shì)，特別是以限購、限售為代表的限制性政策也在不同城市進(jìn)行松綁，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅今年上半年就有超20城放松住房限購限售。今年4月以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，購房者置業(yè)觀望情緒加重，隨著市場(chǎng)調(diào)整壓力的增加，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，未來核心一二線城市政策也有望適度調(diào)整。

上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)先揚(yáng)后抑

某研究院于6月29日發(fā)布的《2023上半年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)與下半年趨勢(shì)展望》顯示，今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)先揚(yáng)后抑，一季度在積壓需求集中釋放以及前期政策效果顯現(xiàn)等因素帶動(dòng)下，市場(chǎng)活躍度提升，特別是2-3月，熱點(diǎn)城市出現(xiàn)“小陽春”行情，但隨著前期積壓需求基本釋放完畢，二季度，購房者置業(yè)情緒快速下滑，房地產(chǎn)政策力度不及預(yù)期，市場(chǎng)未能延續(xù)回暖態(tài)勢(shì)。6月，5年期以上LPR下調(diào)了10BP，對(duì)市場(chǎng)情緒產(chǎn)生了一定積極效果，但對(duì)新房銷售的實(shí)質(zhì)性帶動(dòng)較為有限，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力依然較大。

(相關(guān)資料圖)

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年重點(diǎn)100城新建商品住宅銷售面積同比增長11%，其中一季度同比增長接近20%，二季度與去年同期基本持平，6月單月同比降幅超20%，市場(chǎng)下行壓力加大。二手房方面，上半年重點(diǎn)城市成交規(guī)模大幅提升，其中一季度市場(chǎng)明顯升溫，進(jìn)入4月，購房需求釋放動(dòng)能不足，二手房市場(chǎng)逐漸降溫，多地二手房掛牌量處于高位，進(jìn)一步影響了市場(chǎng)情緒，6月底成交規(guī)模同比轉(zhuǎn)負(fù)。

從房價(jià)表現(xiàn)看，今年5月百城新房價(jià)格已轉(zhuǎn)跌，二手房價(jià)格環(huán)比已連跌13個(gè)月，房價(jià)下跌壓力加大。

中指研究院報(bào)告顯示，當(dāng)前多數(shù)城市限制性政策已取消，隨著二季度市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)弱，下半年政策加力預(yù)期增強(qiáng)。

上半年超20城放松住房限購限售

據(jù)國是直通車報(bào)道，以限購、限貸、限售、限價(jià)為代表的行政性、限制性購房政策一度被視為各地樓市調(diào)控工具箱中的“殺手锏”。不過，隨著中國房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新階段，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)難再現(xiàn)過去的狂飆式發(fā)展。當(dāng)下，多地樓市調(diào)整壓力加大，面臨市場(chǎng)信心恢復(fù)緩慢、交易活躍度走低等情況，限制性購房政策在因城施策時(shí)，適配度已有所下降。

以揚(yáng)州為例，近日，揚(yáng)州市住建局與多部門會(huì)商，明確自7月1日起，正式實(shí)施《關(guān)于促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，《通知》第1條提出：“在市區(qū)購買改善性住房的，不再執(zhí)行限購政策，其原有住房不再執(zhí)行限售政策。”

揚(yáng)州市住建局房屋產(chǎn)權(quán)和交易管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，結(jié)合群眾的多樣化住房需求，該條政策旨在支持對(duì)住房有“以舊換新”“以小換大”等改善需求的家庭，一定程度上減輕其購房負(fù)擔(dān)，進(jìn)一步激發(fā)二手房市場(chǎng)活力。對(duì)于有住房改善性需求的客群，隨著其在市區(qū)購入改善性住房，憑新簽訂的商品房購房合同，在持有原有房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的基礎(chǔ)上，可直接出售原房屋，不再執(zhí)行原先網(wǎng)簽三年限售規(guī)定。

某研究院院長張波指出，揚(yáng)州對(duì)限購和限售進(jìn)行雙解除，釋放出在市場(chǎng)降溫明顯的城市，限購類政策的調(diào)整總體會(huì)加快落地，例如揚(yáng)州5月商品住宅成交面積為13.5萬平方米，環(huán)比下降24%，這也是其解除雙限的原因所在。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅2023年上半年，就有14城放松限購、10城放松限售。

其中，限購政策放松的城市包括滎陽、濟(jì)南、長沙、杭州、武漢、贛州、深圳、無錫、廈門、沈陽、鄭州、合肥、寧德、南京等城市。限售政策放松的城市包括惠州、揚(yáng)州、長沙、常州、深圳、徐州、廈門、鄭州、青島、福清等。

某研究院指出，上半年各地政策仍保持寬松趨勢(shì)，從政策調(diào)控節(jié)奏來看，一季度政策出臺(tái)節(jié)奏相對(duì)穩(wěn)定，但5月以來各地政策出臺(tái)頻次減少，部分二線城市政策優(yōu)化力度增強(qiáng)。

表：2023年二季度部分一二線城市 “因城施策”主要舉措（來源：中指研究院）

根據(jù)某監(jiān)測(cè)，2023年上半年全國有超百省市（縣）出臺(tái)政策超300條，公積金支持政策、購房補(bǔ)貼是各地因城施策的主要手段，部分城市涉及優(yōu)化限購政策、降低首付比例及房貸利率、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管等方面。同時(shí)，今年上半年，已有超40城首套房貸利率下限降至4%以下。

報(bào)告：核心一二線城市政策有望適度調(diào)整

從市場(chǎng)情況來看，某研究院報(bào)告顯示，2023年初，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)以“小陽春”開局，一季度商品房銷售面積同比降幅明顯收窄，銷售額同比實(shí)現(xiàn)正增長，特別是熱點(diǎn)城市，在前期積壓需求釋放、政策效果顯現(xiàn)以及自身周期性修復(fù)的帶動(dòng)下，市場(chǎng)活躍度明顯提升。但4月以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)行情未能持續(xù)，購房者置業(yè)情緒快速下滑，1-5月，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全國商品房銷售面積同比下降0.9%，降幅較上月擴(kuò)大，銷售額同比增速收窄，開發(fā)投資額和新開工面積同比降幅均擴(kuò)大，房地產(chǎn)供求兩端均走弱。6月，高基數(shù)效應(yīng)顯現(xiàn)，全國房地產(chǎn)各指標(biāo)同比大概率下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力加大。

對(duì)于后市預(yù)判，某研究院認(rèn)為，隨著二季度市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)弱，下半年政策加力預(yù)期增強(qiáng)。短期來看，預(yù)計(jì)需求端政策仍將降低購房門檻和購房成本放在首位，核心一二線城市政策有望適度糾偏，“一區(qū)一策”、結(jié)合生育政策等或是重要方向，如信貸方面優(yōu)化“認(rèn)房又認(rèn)貸”、降低首付比例、降低房貸利率等，針對(duì)改善性住房需求的信貸政策有望加力。此外，優(yōu)化限購范圍、降低交易稅費(fèi)等也存在較大空間，“房票”安置或成為更多城市支持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的舉措之一。企業(yè)端政策仍將側(cè)重緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力、防控風(fēng)險(xiǎn)上，對(duì)房企的金融支持措施有望繼續(xù)落地。另外，“保交樓”資金和配套舉措也有望進(jìn)一步跟進(jìn)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

張波也提到，下半年，各地積極進(jìn)行政策放松依然是主要方向，限購的解除在不同城市的效果將呈現(xiàn)分化，潛在購房人群的多少?zèng)Q定了限購放松后對(duì)市場(chǎng)推動(dòng)作用大小，換言之，城市存在大量購房需求，但暫不具備購房資格的人群，在限購放松后作用就會(huì)體現(xiàn)明顯，熱點(diǎn)一二線城市大都具備這個(gè)特點(diǎn)，因此在放松的節(jié)奏上也會(huì)有所控制。同時(shí)，組合性放松也是一個(gè)方向，例如公積金層面的調(diào)整可能向一二線城市開展，同步結(jié)合多孩購房的支持性政策以及人才住房、改善性購房稅費(fèi)減免等。體現(xiàn)出因城施策的精準(zhǔn)化會(huì)進(jìn)一步提升，政策總體保持“邊調(diào)邊看”的方式，穩(wěn)步推進(jìn)市場(chǎng)回歸穩(wěn)定。

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