作者 | 燕大

(資料圖)

靴子終于落地了！

剛剛，央行下調(diào)了政策性利率， 1年期和5年期以上LPR較上一期均有所下降，結(jié)束了此前連續(xù)9期的“按兵不動(dòng)”。

當(dāng)日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，1年期LPR為3.55%，5年期以上LPR為4.2%，均較上一期下降10個(gè)基點(diǎn)。

這是繼2022年8月以來(lái)，LPR首次調(diào)整。調(diào)整的目的也非常明顯，就是為了拉動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，讓老百姓繼續(xù)買房。那么，降息會(huì)刺激新一波的房?jī)r(jià)上漲嗎？居民存量需求還有多少空間可拉？

距離上一次的利好，也就僅僅時(shí)隔三四個(gè)月，除了3月份出現(xiàn)短暫的“小陽(yáng)春”外，進(jìn)入4月后銷售迅速回落，5月更是墜入谷底。顯然，存量需求已經(jīng)釋放完畢。南京江北核心區(qū)甚至對(duì)降價(jià)自救的房企進(jìn)行了處罰。

在這樣的背景之下，沒有任何救市動(dòng)作顯然是不可能的。但按慣例， 放大招之前，相關(guān)專家得出來(lái)造造氛圍。

前天在第45屆清華大學(xué)中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)論壇上， 第十四屆全國(guó)政協(xié)委員、經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任、中財(cái)辦原副主任在論壇上表示：

“眼下市場(chǎng)低迷，哪來(lái)的炒房？哪來(lái)的市場(chǎng)空間？別說(shuō)炒房的不來(lái)，剛需也不敢入市，怕自己買在高點(diǎn)上。”

他認(rèn)為，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響絕不可忽視，房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷引發(fā)了一系列的問(wèn)題，按他的話歸納一下：

①，制約了上下游產(chǎn)業(yè)、市場(chǎng)的回升；

②，使貨幣流動(dòng)性失去了向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)流動(dòng)的渠道；

③，還加劇了地方債務(wù)問(wèn)題，加大了灰犀牛演變?yōu)楹谔禊Z的風(fēng)險(xiǎn)；

④，如不盡快改變這種狀況，一些地方城投債爆雷，進(jìn)而帶來(lái)中小銀行壞賬增多，難免會(huì)引發(fā)區(qū)域性甚至系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

雖說(shuō)邏輯上說(shuō)的確實(shí)沒錯(cuò)，但感覺十分別扭，話里話外意思“房?jī)r(jià)綁架一切”，你敢繼續(xù)降價(jià)，這些方方面面就“死給你看”。

上面內(nèi)容的內(nèi)里邏輯無(wú)外乎只一條：就是房?jī)r(jià)不能跌，只能漲！

上述內(nèi)容幾乎擺明在用房?jī)r(jià)“綁架”消費(fèi)、就業(yè)、地方債務(wù)化解、銀行壞賬率等等，但難道這些風(fēng)險(xiǎn)不就是因?yàn)橹胺康禺a(chǎn)炒的太過(guò)導(dǎo)致的嗎！

房?jī)r(jià)牽扯的方方面面越多，越是只能漲不能跌，因?yàn)橥妒蠹善鳎掷m(xù)下跌可能引起各種超級(jí)風(fēng)險(xiǎn)，換言之，按照這個(gè)思路，不想引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)就得讓房?jī)r(jià)上漲。

這種類似“房?jī)r(jià)綁架一切”的心態(tài)可能也是很多人認(rèn)為只會(huì)漲不能跌的底氣所在，也是處罰“擅自大幅降價(jià)”房企的基本邏輯。

但從經(jīng)濟(jì)規(guī)律上講，哪有只漲不跌的商品呢？！

拆解樓市的政策不應(yīng)該與繼續(xù)加深房地產(chǎn)和生活、地方財(cái)政的綁定劃等號(hào)。

不但不想著把經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴性降低，仍要進(jìn)一步將房地產(chǎn)與各種民生經(jīng)濟(jì)深度綁定，說(shuō)實(shí)話，并不明智。

在收入沒法迅速增長(zhǎng)和就業(yè)嚴(yán)峻的狀況下，消費(fèi)和內(nèi)需是刺激不出來(lái)的。

與其舍本逐末去用高房?jī)r(jià)刺激購(gòu)買欲望、帶動(dòng)消費(fèi)，不如考慮以下幾點(diǎn)：

第一，降低存量房貸利率。

之前很多人為了將存量房貸利率降低，用低利率的經(jīng)營(yíng)貸替換高利率房貸，之后多部門開始打擊。

在這期間家底厚實(shí)的選擇提前還房貸，于是一度出現(xiàn)扎堆提前還房貸。

但是能提前還房貸的畢竟是少數(shù)，絕大部分人沒錢提前還。

新房貸款利率也一樣，其實(shí)同樣也可以繼續(xù)大幅降低，只要銀行不會(huì)倒掛理論上就可以繼續(xù)降低。

從金融源頭上釋放居民債務(wù)壓力，也等于釋放需求、創(chuàng)造內(nèi)需。

第二，降低教育支出。

前幾天大學(xué)學(xué)費(fèi)告別5000時(shí)代，我上大學(xué)那會(huì)學(xué)費(fèi)還是5500塊，現(xiàn)在可能就要七八千了。

但老實(shí)講大學(xué)學(xué)費(fèi)漲一點(diǎn)我真的不意外，因?yàn)樘嘤變簣@的學(xué)費(fèi)都遠(yuǎn)比大學(xué)學(xué)費(fèi)要高的不是一點(diǎn)半點(diǎn)。

四五線小縣城和地級(jí)市的幼兒園動(dòng)輒學(xué)費(fèi)七八百、一千大幾百一個(gè)月，一年下來(lái)就得過(guò)萬(wàn)。

小學(xué)和初中義務(wù)教育階段免學(xué)費(fèi)，但是家長(zhǎng)該花的錢可一分沒少花，甚至更多。

買課外材料被指定書店，校服被指定貴的，食堂和學(xué)校超市更不用說(shuō)幾乎是某些人的現(xiàn)金奶牛。

政策是好的，但到了下面本該省錢的結(jié)果花費(fèi)更大，亂七八糟的各種門道把學(xué)生家長(zhǎng)當(dāng)提款機(jī)。

前幾天有個(gè)新聞，一個(gè)小學(xué)家長(zhǎng)爆料家委會(huì)5年收了10多萬(wàn)的班費(fèi)。

圍繞學(xué)生的生態(tài)鏈千奇百怪，但可以確定的是眾多家長(zhǎng)早變成個(gè)別利益者們圍獵的的純種韭菜。

如果能在這方面給無(wú)數(shù)家長(zhǎng)減輕不必要支出，那也將產(chǎn)生龐大內(nèi)需。

第三，給房企賣房更多自主權(quán)。

有房企的樓盤相對(duì)偏遠(yuǎn)或者交通不便，為了促銷回籠資金就完全可以打較低折扣，這才是真正的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，理性調(diào)控。

如果旁邊的業(yè)主或者房企擔(dān)心它拖累自家房?jī)r(jià)就投訴，那請(qǐng)他們花錢買下來(lái)，別耽誤別人買折扣商品。

一刀切的不允許幅度稍大的折扣，對(duì)綜合競(jìng)爭(zhēng)力差的樓盤不公平，對(duì)消費(fèi)者更不公平。

一個(gè)接盤俠或者受益者永遠(yuǎn)都希望另一個(gè)接盤俠來(lái)高位接他的盤。

但天下哪有那么多的接盤俠呢？

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